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鱼龙混杂、新城霸王之争?青啤还是紫悦

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最近不少老铁咨询我们想在新城置业,买哪里合适呢?中梁国宾府、鸿鑫润景、金玉嘉园、云溪御园等我们也是一股脑子推荐南石片区。鸿鑫、汇众、中梁、兴科、鲁南投闭着眼就能买的开发商。


在我们看来品牌口碑、产品力尤为重要,而这些楼盘又广泛分布于偏居一偶的南石。我们倒不是小看处于高新区的南石,相反我们认为新城高新区管委会是最为进取务实高效的团队。新城的东进战略、宏图河改造皆是高新区挑的大梁!
靠谱的开发商、不俗的产品力、超众的性价比都是囊中羞涩的你置业新城的不二选择!
但南石难称核心,倒不如说它是一片待开发的热土,孕育潜力的朝阳罢了!而集科教文卫为一身的文体中心片区毫无疑问是才核心中的核心。
前段时间被我们称为城市之心的薛2020-7号地被枣庄青啤地产收归旗下,让我们颇感意外。如图所示规划三路以南为啤酒小镇综合体项目,没想到北地块也被其拿下。
那就意味着金沙江路至长江路,碧桂园和文体中心之间的地块,青啤地产就占了一大半。而去年11月中旬豪掷7亿的圣运置业仅拿下约百亩土地:
山东圣运置业用地指标:
该地块出让面积66562平方米 或  99.843亩,
1.0<容积率<2.5 
 成交价7.011亿,约702万/亩  
楼面价4213.2元/平方
青啤地产与山东圣运置业在枣庄本土皆是第一个项目,而且项目位置还处于同一轴线,关注度极高。
山东圣运置业控股方为枣庄市政建设集团股份公司,由最早的国企改制为股份制公司,主要业务为市政道路修建、河道治理等,其并未涉及过房地产开发。
已知该项目取名:紫悦山·印象

前两天韭菜群对该项目的一个户型进行了激烈的讨论:开门对卧室、户型太差、浪费面积大、紫悦山的设计师真是五线城市的水平等等!
该户型应是高层,我们认为从总体看该户型布局不错。动静分离、南北半通透,但西北缺角,红线部分存在浪费空间,难称完美。
我们且看青檀府的高层户型,基本方方正正,这也是连廊户型的优势。129户型堪称经典,各功能分区紧凑无明显浪费空间。141户型的高层挤出一个书房做成四居室,但主卧衣橱不好摆放。
这两个户型通透性不如紫悦山的144户型,但其整体方正紧凑,无明显浪费面积,我们认为整体上要优于紫悦山144户型。
儒辰的户型设计水平整体属中上游,这也说明没有两把刷子难以在外地市场立足。
我们就不拿中梁的户型作为对比的,秒杀全城的中梁神户型对枣庄全城来说都是一种屠杀!我们无法拿紫悦山其中一个户型来谈论整个盘的价值,以一概全未免片面,即便这个户型在实验学区、龙潭学区来说已属优秀。对比方正园二期、锦绣华城户型的话!
从楼盘的整体布局看平洋阳基、喜后满而前平、既有行列式住宅布局的整齐而又兼顾点群式住宅的灵活,通风和采光较佳。
具体产品如何?配套如何?有无其他亮点?物业服务是哪家?待紫悦山产品线出来后在做评论!
作为青岛啤酒厂落户薛城的附加地产项目:青啤小镇综合体项目,产品规划还未完成,前段时间拿下的薛2020-7地块:
薛2020-7号地块指标
总用地面积59362平方米 或约89亩,
1.0<容积率<2.6
建筑密度:24%,绿地率:35%
成交价3.695亿,约415万/亩
约合楼面价2394元/平方

楼面价虽低至2394元/平方,但与西侧的一处小学绑定建设。其最终合成的楼面成本无法估计。但是其加上啤酒小镇约17万方的体量,毫无疑问青啤地产将是该片区的王者。与紫悦山项目形成强有力的直接竞争关系。
位置地段属于同一核心区域,且都是在枣庄的第一个房地产项目,最终竞争的是什么?产品、物业、附加配套都是其拼杀的方向。
青啤小镇及紫悦山项目的产品线发布后,我们在做详细对比,谁才是王者?拭目以待吧。
对于等不及的小伙伴们,又对龙潭及文体中心片区情有独钟,如何选择?龙潭公园为自然湖泊,占地三百余亩,投资一亿余元建成。夏阴冬阳郁郁葱葱,生态价值无需多言了!


而今年市政府把龙潭公园的升级改造列入了年度工作报告之中,其价值性不言而喻!

纵观龙潭公园周边,在售楼盘寥寥:方正园、龙潭璟园(阳光花园二期)、世家风华、

方正园二期的经典手枪户型我们已经见识,这里不做推荐,如何你对丰业产品情有独钟我们宁愿推荐你锦绣华城项目。

世家风华公寓住宅,户型设计经典,滕州翔宇物业口碑佳,如果解决了上学落户问题,也是不错的选择。

去年下半年的时候阳光花园二期南区8000单价的多层洋房我们认为性价比颇高,目前北区9000余元的单价也属合理范围。

目前看龙潭璟园(阳光花园二期)是龙潭公园片区最为正规的住宅项目了,70年大产权,至于户型如何?后期我们会进行新城楼盘产品大比拼,拭目以待吧!


新城房地产市场鱼龙混杂,问题百出。交房必维权犹如挥不去的魔咒,但近两年随着绿城、碧桂园、中梁、鸿鑫、儒辰等品牌房企的入驻,必然会引起整个房地产市场的产品更迭。

户型设计、园林景观、物业服务都会得到极大的提升,目前新城的房地产市场已经得到了显著的规范,向好态势趋于明朗。

对于城市之心地块:青啤小镇、紫悦山项目我们只能等待其产品的发布再去探讨了。山东圣运置业和枣庄青啤地产能否带来对得起核心地块的产品?谁主沉浮?让我们拭目以待吧!
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