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逐鹿中京、王者之争!城北四盘规划指标数据解读!

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石市长曾在两会中说过:“老城是枣庄的根,我们不能忘记,市里也会一如既往的大力支持市中发展”。

如果说老城是枣庄的根,那么毫无疑问坐拥中兴公司的北部便是枣庄的发源地了。“北部城区基础设施破旧急需改造,特别是典型的北山片区问题,那里住的是曾为枣庄经济发展做出过突出贡献的老工人,不能再拖下去了”石市长的殷殷重托正是对老城未来发展的期待与支持!

18年三角花园东南片区棚改、19年中旬前岭片区启动、今年停滞九年之久的后陈湖项目重新启动、沙河子片区即将启动、新学道和希尔顿酒店相继签约、万达广场吾悦广场前来洽商.........

市中真的要换发青春,随着中兴大道的开通北部城区的发展更是引人注目。而作为老城的发源地北部各楼盘肩负着振兴北部,提升北部矿区居住品质的大任!

那么谁能在北部城区的发展中独领风骚?目前看北部城区有四个在建项目:三角花园金科地产、中原御府花园、长泰西沙左岸、中汇汇鑫华府

今天我们就对这四个楼盘进行规划建设指标技术性解读,容积率、建筑密度、绿化率等指标与居住品质息息相关,谁在规划指标上更占优势?

01?金科集美星辰


三角花园枣庄曾经的商贸中心,大观园、人民公园、老客运总站承载着一代代人的流金岁月。情怀能否值万金?显然不能,随着城市西进战略的实施,东北方向鲜有利好呈现,即便是金科地产全国十强入驻三角花园片区也未能带来热度。

4月24日晚匆忙开盘,据说约两位数的成交量惨淡收场。那么金科在老城水土不服问题出在哪里呢?这里就再不探讨了,今天仅对金科地块进行规划建设指标数据解读......

根据规划建筑公示:
地块一:容积率3.499、建筑密度21%、绿地率30%、总户数1019(3.2人/户)、人均绿地4平方。

地块二:容积率2.999、建筑密度18%、绿地率30%、总户数1132(3.2人/户)、人均绿地4平方。

地块三:容积率2.699、建筑密度21%、绿地率30.1%、总户数1290(3.2人/户)、人均绿地4平方。
我们对容积率、建筑密度、绿化率做一下简单的普及:

容积率是指一定地块内,总建筑面积与建筑用地面积的比值。比如说,在面积为100平方米的地块上,每层建筑面积100平方米,建2层,总建筑面积200平方米,容积率就是2;如果建3层,总建筑面积300平方米,容积率就是3。

建筑密度指在一定范围内,建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例(%)。

绿地率是规划指标,描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(%)。

正常情况下容积率越低、建筑密度越低、绿地率越高,那么居住品质相对就越高,现实规划中很难兼得。

这三块地较为分散,分别被人民公园、回民小学分割,那么金科三个地块容积率约在2.7-3.5之间,建筑密度18%、21%不等,绿化率均30%,到底在枣庄是什么水平呢?

我们接着往下对比:

02?中原御府花园


在老城要论起口碑,中原地产要算一各,作为枣庄老牌开发商也是为数不多在做口碑的房企!中原君府城、东湖阳光、西湖阳光依然保持着片区高价位,二手房保值性极佳,这也与中原物业良好的口碑形象息息相关!

自去年拿下城北金属公司地块,该地块较为方正,是否能带来超越以往的作品?我们且看这个项目的规划指标:


根据规划建筑公示:容积率1.99、建筑密度17.2%、绿地率38%、总户数936(3.2人/户)、人均绿地10平方。

容积率不足2.0,目前在市中、薛城、滕州的楼盘项目极为少见,目前仅是南部的誉德华府三期容积率为1.8,市场其主流容积率在2.2-2.6之间。(市中碧桂园约2.4容积率、恒大约为2.7容积率)

且建筑密度及绿化率都对金科地产形成碾压性的优势,那么对其他楼盘呢?往下看:

03?长泰西沙左岸


聊起西沙左岸不得不说对面的塞纳斯城,这个11年启动的辛庄棚改项目用了近十年时间至今依然没有完善。业主与开发商(闽峰置业)的拉锯战也是龙山街道重要的维稳对象,这就是我们为什么说棚改项目尽量选择国企的原因了:例如中安、中汇的楼盘较为稳妥。

因为西沙左岸地块同属当时辛庄棚改的一部分,地产圈传言该项目为济宁长泰集团与塞纳斯城开发商合作开发,相信以长泰集团的实力必能给业主带来超越塞纳斯城的作品!


该地块呈三角地形,但又毗邻西沙水岸,区域风水上优劣势不在评论了,毕竟不是我们的专业。

根据规划建筑公示:容积率2.68、建筑密度24.06%、绿地率35.6%、总户数1007(3.2人/户)、人均绿地6平方。

目前看该指标优于三角花园金科低于中原御府花园,但还是以大高层为主,没办法近2.7的容积率已经决定了。

04?中汇汇鑫华府


该盘为中汇集团操刀的棚改项目,约240余亩,涉及体量近40万方,规模和三角花园东南片区(金科地块)差不多。由于希望嘉园、辛庄小区等并未拆迁,因此该项目地块较为分散。

根据规划建筑公示:
A区:容积率2.384、建筑密度23.66%、绿地率35.4%、总户数1586(3.2人/户)、人均绿地8平方。以27层为主

B区:容积率1.136、建筑密度30.6%、绿地率30.4%、由于该地块仅2196平方约三亩地,皆是商住一体住宅,不在讨论该地块。

C区:容积率1.754、建筑密度24.9%、绿地率31.8%、总户数348(3.2人/户)、人均绿地13平方。

D区:容积率2.42、建筑密度28.5%、绿地率25.2%、总户数186(3.2人/户)、人均绿地1平方。

综上数据可以看出,虽然C区数据体现容积率和人均绿地指标都占优,是其因为该区有幼儿园的规划所致:大面积的活动场地及总层高仅为三层。反而住宅区并不占优。

因此我们认为A区综合指标价值较高!

总  结

综上所述:
从容积率看:中原御府花园2.0、汇鑫华府2.384、西沙左岸2.68、金科集美星辰2.699-3.499.

因为容积率是决定小区人口密度的重要指标,容积率越低意味着该小区人口密度越低。由此看中原御府花园的容积率已经明显优于其他三个楼盘,在市中新建楼盘也是绝无仅有的(城南誉德华府三期容积率1.8除外)。

金科的约2.7-3.5的容积率即便放在全市来看也极为罕见,大多以31层的大高层为主。人口密度不言而喻了!

从建筑密度看:中原御府花园17.2%、金科三个地块18%-21%、西沙左岸24.06%、汇鑫华府23.66%-30.6%。

建筑密度是宜居小区的重要指标,通常比率越小居住环境越好。由此看中原御府花园该指标同样优秀。

从绿地率看:中原御府花园38%、西沙左岸35.6%、汇鑫华府35.4%、金科集美星辰30%。人均绿地:汇鑫华府C区人均13平方、中原御府花园10平方、西沙左岸6平方、金科4平方。

绿地率是衡量小区居住品质的重要指标,国《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)明确规定:新区建设的绿地率不应低于30%;旧区改建的不宜低于25%。

目前枣庄主流楼盘的绿地率为35%左右。以上数据可以看出金科集美星辰的指标严重落后于其他楼盘。但是指标归指标,从金科的售楼处即可看出其园林设计出类拔萃的功底。品牌实力也不容小觑!

从以上数据综合看中原的御府花园在容积率、建筑密度、绿地率得到完满的兼得,指标都要领先于其他楼盘,即便放在整个市中也极为出众。

良好的项目底子、不错的口碑相信中原集团能带来出类拔萃的产品,毕竟中原的希尔顿酒店项目已经完成签约,谁会拿口碑开玩笑呢?

中汇的汇鑫华府同样值得刚需期待,虽是棚改回迁项目,中汇的金子招牌质量方面自不必担心。

至于中原地产、金科地产项目、西沙左岸、中汇的产品如何,后期我们在做对比分析!

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