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绿化率70%、绿地率40%,你被开发商忽悠了吗?

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  最近天气不错,约朋友出来闲聊,朋友知道我现在是做房产相关的工作,就问我。



朋友

欸,我这前两天去看了看东湖的房子,我感觉两家的营销人员说的都差不多,但是有一个指标,差的有点多,我专门记下来了,过来问问你。



这个简单,你说吧我听着

朋友

A楼盘销售员:景观绿化是我们楼盘的一大卖点,整个小区的绿化率高达70%

B楼盘销售员:我们楼盘绿地率40%,拥有超大中庭和丰富的园林景观。


朋友

你说一个70,一个40 差的也太多了,一般人都会选这个70的吧。



你等我给你说道说道,听完你就知道了。


  不知道你们发现了吗,这两个说法不一样,一个是绿地率,一个是绿化率,甚至还会有人认为是营销人员的口误,看似相差无几实则不然,接下来给大家说一下两者的区别在哪。
 “绿化率”是开发商宣传楼盘绿化时用的概念,并没有法律和法规依据,法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率。


 

  而与“绿化率”相近的绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与总用地面积的比率,这和绿化率又是另一个不同的说法了。

  绿地率是指建设用地范围内各类绿地面积的总和占用地总面积的比例。作为衡量小区绿化水平的官方指标,绿地率计算规则十分严格。

 


“绿地率”的计算规则有多严格呢?

绿地率=绿地面积÷总用地面积x100%

以咱们枣庄市《城市规划管理技术》为例:计算绿地率的绿地面积,包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定建筑间距内的零星绿地面积。


城区内确实难以达到规定绿地指标的地区,经城市规划行政主管部门核准后,可将屋面种栽绿化面积(每块面积不得小于100m2)和垂直绿化面积(每块不得小于20 m2)折算成绿地面积,但实有绿地面积至少应达到规定指标的50%以上,折算部分不参加用地平衡,指标应单独说明。垂直绿化按地栽面积的3倍折算成绿地面积,屋面地栽绿化按公式F=KM折算成绿地面积。 
式中 :F――地面绿地面积 K――有效系数――
          M――屋面地栽绿地面积


而“绿化率”有多水呢?
绿化覆盖率=绿化投影面积÷总用地面积x100%
首先,绿化率本身就是一个不规范的说法,这个我们刚才已经提到过了,国家没有任何关于绿化率的计算标准,所以基本上,开发商宣传的绿化率就是一个任人打扮的小姑娘,看你怎么说。

就拿一棵树木来说,按绿地率计算只能算一平米的绿地面积,但如果按绿化覆盖率的投影面积算,可能就有十几二十平米了。再加上一些不能计入绿地率或者要打折计入绿地率的绿化面积,都可以100%计入绿化覆盖率。

不仅长草的地方基本都能算进去,就连一棵大树下面的阴影区域,哪怕地面是水泥地,也都能算入绿化覆盖率。
  这一段数据大家可能会看的云里雾里,不妨来看看数据更加明确,就拿东湖周边片区举例:

  不过根据现规定来说新区绿化率至少要达到30%以上才算合格,所以以上楼盘绿化率都会在35%以上,但前后没有差太多,大多在40%以下,像湖西景苑这样达到45%的还是占少数。

绿地率说到底还只是一个理论上的数据指标,可以作为我们买房时对小区绿化的一个预判,但最终景观做得如何、绿化水准高不高还要看开发商的设计和投入的成本。




  东湖片区最近比较火热,那么开发的房产怎么样呢,由于大部分都在建设中,无法实地考证,于是我就去了中安地产之前开发的中安鸣翠苑中安道南这两个小区,咱来看看这实景和数据有什么偏差?


中安鸣翠苑


中安道南里

  中安鸣翠苑在宣传的时候绿化率是40%,中安道南里宣传的是30%,直观感受,鸣翠苑达到这个数字有点勉勉强强,树木倒是有了,但也只是有了,修剪做的不是很好,感觉并没有按时整理。
  再来看看道南里,因为当时这个绿化率算是有点低了,但是实际效果还不错,尤其从上往下看去,围绕一圈,让人心旷神怡。
  中安这两个盘感觉还算是可以,没有什么惊喜之处,中安其他的楼盘也不知道会是怎么样,有待观望。

  接着我又去看了一下红钻公馆和鸿鑫御景,这两个盘在东湖片区也算得上是不错的。具体效果怎么样,还是需要用实物图来说话。


红钻公馆


鸿鑫御景
  红钻公馆一进门就是一片小草原,如果我是业主,一回家就是这样一幅场景我肯定心情比较舒畅的,而且树木也比较密集,每栋楼前面的绿坪也打理的不错,这样来看,绿化是不错的,而且不是单纯的青木灌丛,还有色彩鲜艳的花朵,无论是从种类还是从视觉角度都会给人眼前一亮的感觉,再加上贯穿小区的观景长廊,设计感十足,对了,据说当时的宣传绿化率是40%,可以看出开发商在环境上下足了功夫,值得表扬。

  再来看一下鸿鑫御景,销售人员给我说的绿化率是36%,听到这个数字我是没报什么信心的,毕竟现在的楼盘大多数都在35%以上,这个数字并没有什么优势,通过实景图来看,比我想象中要好一些,道路用的是比较高瘦的树木,业主在散步的时候还能感受到树木的存在,而一旁则是采用低矮茂密的丛林,在视觉上会有冲击,这个36%的绿化率让我觉得名副其实。不过修剪上面还需要再上点心。
 说了这么多绿化率和绿地率,这个到底对居住有什么影响呢?

1.居住体验:

一般来说,绿化率越高,居住环境越舒适,空气也更清新。

2.小区景观搭配

绿化好并不只是绿色植被的多少,搭配也尤为重要,种类不要要标新立异,要适应生长,此外灯光设备也是其中一部分,如果树木遮挡,导致灯光昏暗,那么晚上出来活动也不是很方便。


   绿地率才是真才实干的汉子,绿化率就是中看不中用的流氓,对绿化在意的顾客一定要弄清楚绿化指标,记住,只有绿地率才是最终标准,但是小区的绿地率不达标是无法通过规划审批和验收的,所以,正常情况下,也不用担心绿地率低于正常标准。
   下一篇我来带着大家看一下东湖片区房产的容积率怎么······



说到这,我问朋友怎么样,他说原来自己一直被营销人员忽悠了,还要回去再考虑一下······

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