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房贷合同集体重签,怎么选更划算?

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这两天,相信大家都看到了银行发出的最新通知,关于存量浮动利率个人贷款定价基准的转换。其中,最主要也最与大家息息相关的,就是房贷





过去,我们大多数人跟银行签署房贷协议,都是选择锚定央行基准利率,并在此基础上进行打折或者上浮。但从3月1日起到8月31日止,我们需要重新选择锚定LPR±基点,或者固定利率的方式来还房贷了。


我举个例子:



吴老师2016年购买了一套房产,执行利率为85折,即4.9%×0.85=4.165%,其中4.9%为当时央行5年期以上的贷款基准利率,0.85为商业银行给我的折扣,4.165为我的房贷执行利率。


但是,从3月1日-8月31日内,我必须重新选择我的贷款利率计算方式,因为根据中国人民银行[2019]第30号文件要求,所有存量浮动贷款利率的定价基准都要转换为LPR。





为什么要转换为LPR?



核心原因是LPR更能真实、快速、灵活的反映市场利率,相比N年不变的央行基准利率来说,LPR每个月都可以发生变化,更有利于实现利率市场化的目标。


注意!转换为LPR并不是一个可选项,而是一个必选项,方案只能二选一。

方案一:按固定利率执行。

方案二:按LPR±基点执行。



例如,前面说到我2016年买房的利率是4.9%×0.85=4.165%,那么,如果我选择方案一,我的房贷利率在未来的剩余还款期永远都是4.165%。


但是,如果我选择方案二,那我就能永远享受4.8%(这是2019年12月20日公布的5年期以上LPR)-4.165%=0.635%,即63.5个基点的优惠。但因为LPR是每年变化的,因此我的利率也会发生变化,只是63.5个基点的优惠永远不变。


那么,我会选择哪个方案呢?



方案一作为固定利率,未来无论加息降息都与我无关,岁月静好。



方案二由于锚定了LPR享受固定加减点,因此未来如果LPR处于上行周期,我就会更吃亏;但如果未来LPR处于下降周期,我就会受益,少还一点房贷。



因此,判断未来的利率趋势,是我们选择方案的核心。我个人的观点如下:



第一、未来5年甚至10年内,LPR下调的概率较大。



这主要有两方面的原因:一是我国的经济增速正在从中高速增长向中低速增长过渡,现在6%的GDP到未来5-10年,可能就只有3%-5%了,因此经济增速的回落需要一个相对低息的金融环境。否则银行利息很高,大家都把钱存银行去,谁还愿意拿钱出来投资和消费呢?二是与国际上普遍1%-2%的银行利率(国际上甚至有0利率和负利率)相比,中国的利率处于中等偏上的水平,因此,随着中国进一步开放的步伐,利率有下行的空间。





去年11月,央行前行长周小川在某论坛上表示,“我们的利率并没有像西方国家那么低,现在还是有空间去应对经济问题,应尽量避免快速进入负利率时代”。其趋势判断已经较为明显。


所以,我认为未来5-10年左右,利率趋势是降低的,这也是大多数普通购房者的还贷周期。如果非要考虑到20年甚至30年还贷周期的情况,那确实太长远了,较难预判。


第二、房贷或许小幅下降,但不会大幅下调。



确实有很多读者在说,银行不是要挣钱吗?怎么可能好处都让购房者占了?


的确,房贷业务对银行来说是一个香饽饽,风险低,收益可观,从主观上讲它确实没有太大的动力去下调房贷利率。


所以,我们会看到1年期LPR下调的次数和幅度,都远远超过5年期LPR。以2019年为例,1年期LPR下调三次,累计16个基点;而5年期的LPR仅下调一次,累计5个基点。这就会形成两根曲线,与实体经济融资成本关系密切的1年期LPR会有持续大幅度的下降,而与房贷关系更密切的5年期LPR可能并不会大幅下降,这也符合中央“房住不炒”的调控基调。


当然,小幅下调也总好过不调甚至上调,苍蝇腿腿儿也是肉,所以大家也没有理由太抗拒这个新的贷款方案。





第三、房贷利率的变化,基本不会影响买房行为。



其实大家没必要把这次选择房贷方式看得那么重要,也没必要去相信一些媒体所谓的“巨变”,房贷利率高点低点,对大多数普通购房者而言,也就是一个月百八十块钱的区别,并不会过多的影响买房行为,所以大家平常心看待即可。


如果你是一个追求岁月静好,心无旁骛的购房者,也享受到了一定的利率折扣,那么选择固定利率也未尝不可。


如果你是一个精打细算,能节约一点是一点的购房者,那么我建议选择LPR浮动利率,在未来几年时间内,应该大概率会享受到房贷利率下调的福利,每个月可以少还那么一点。


如果你的还贷周期较长,在10年甚至20年以上,那么确实会存在一些不确定性,但我依然建议你选择LPR浮动利率,首先把这个降息周期的福利享受到,如果未来万一不小心又迎来了一个加息周期,那大不了是把福利回吐,或者选择提前结束按揭即可。


这里也不妨告诉大家,我个人是会选择LPR浮动利率的。









 
世家典范    人生风华



建筑面积约100~172㎡城芯奢境



 
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