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我正在目睹 地产户型的大倒退!

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 昨天

以下文章来源于真叫卢俊 ,作者真叫卢俊

真叫卢俊

认认真真聊地产,实实在在谈买房。

来源 真叫卢俊zhenjiaolujun0426
作者 | 真叫卢俊
按照道理来说,我年纪也大了,也快过年了,应该喜气洋洋不给大家添堵,但是有一些话题,如鲠在喉,还是不得不说,不吐不快……

01
可能是因为我看过的盘太多了,不知道各位有没有发现,就是有一种户型格局现在变的越来越常见,甚至行业内不少同行认为户型格局就应该如此

我贴出户型图可能不少朋友就能感觉的到,大概就是这个样子的

类似这样布局

这种户型出现的时间有点久了,最早集中在90平米上下的小三房的产品

不论你看到的是三房两卫还是一卫,次卧放在什么位置,餐厅位于什么位置,家配图做成什么样,但是整体的布局都是差不多的

类似于三开间朝南+南北通风的户型结构。

看上去似乎不错,而且实际来看这样的逻辑已经在房企内部开始推进和落地,这种大开间短进深的排布模式开始在各个面积段里放大

面积放大一点,可以做出一个客餐厅一体的户型就变成了这样


面积再大一点,可以多一个朝南卧室的就变成了这样

不少项目如果执行力强一点,你可以看到所有的户型就像面条一样被拉长缩小

我凭我的感性记忆,光上海楼市这样布局的户型在项目内出现的概率超过70%,可以说非常非常高了

这两年买一手房的朋友们很大概率就会住在这样的户型里

行业内似乎沉淀出一个标准,不论多少面积,把开间拉开提升采光舒适度,把进深压缩控制面积,秉持这个逻辑就能做出一个好户型

所以这到底是不是一个好户型,是我真的很想和大家分析的

02
先来看看这样的户型对外的宣传点吧,最多会被强调的就是,我这个户型可以实现最好的采光效果和通风效果。

因为整体扁长型的设计让朝南的开窗可以更多,采光当然也就更多

而进深的短,让空气在室内对流更容易,所以通风也会更好

当然,这样的户型还有一个潜台词,我在控制了多少面积的前提下,实现了好采光和好通风

是的,一般这样的户型三房一卫都是在90平米以下,110平米甚至都会被规划成了小四房,这样的面积控制不得不说可以把总价保持的很好

但是这个户型就没有缺点么

其实我个人非常不喜欢这个户型,甚至非常的反感,我认为这样的户型设计本质上是不考虑实际居住角度

其实我也不知道什么时候开始,行业设计圈有着开间进深鄙视链,就是开间拉开了就是好,进深压缩了控制面积了就是好。这个鄙视链在这些户型里就是最好的体现

但是各位只要细看这个户型,其实很容易发现一个问题,就是这样的布局的最直接结果就是

室内东西走向会有一条长长长长长长的走道,我不用贴实景图各位都可以想想的出这里的深邃

不论多大的户型,这一条走道是必须存在的

而对于本来就是为了控制面积而存在的户型来说,走道又额外的浪费了面积。所以可以想象的出的是

每一个房间都无比的小,所谓的三房,哪怕是做成样板房你也可以看出,主卧很难放下一个正统的衣柜,最后一个房间做成书房你也会觉得局促

这就是走道浪费面积之后对其他空间的挤压

从而产生的蝴蝶效应就是,本来就扁长的设计,而走道又占据了一部分的进深,从而导致每个房间的进深都是极短的

这就是鄙视链的结果,最后让每一个房间的实际使用率都不高

所以我自己对这种户型的别称就是:笼子房。你一条走道里选择你要去的笼子,然后关门睡觉

当然你可能会说,你以为别人都是傻子么,开发商都在造且用户都在买,为什么觉得这个户型差

我想强调的是,这个户型的流行开始于这两年,而尚未有成规模的用户入住,卖的好的房子不一定代表好用

而对于开发商来说,选择这个户型最好的理由就是,这是一个非常容易在营销阶段讲透亮点的户型,这也是一个非常容易在营销阶段规避问题的户型

因为采光通风这个诉求很容易让用户理解,而收纳不同在样板房展示阶段开发商也有一万种方式来隐藏

所以以销售为核心目的的开发商,没有任何理由拒绝这样的户型

并且很多项目卖的好也说明了控总价在如今销售环节的重要性,更多客户因为总价合理而买单,这样的诉求在研发设计阶段成为了最主要的诉求去贯彻

03
这也是为什么我看到的是整个行业的创新如此匮乏的非常重要的原因。

这不是夸张,行业内让我眼前一亮的产品越来越少,取而代之的是大家都在同质化输出差不多的产品

我今年看腻过两个词,一个词就是90平米小三房,另一个词就是新中式

不知道各位有没有感受,户型越来越相似的同时,今年的新中式都太多了,各个开发商都在说自己如何如何热爱中国文化,研发出了哪种哪种的产品

结果拿出来的东西都一模一样

门头都是这个样子的,户型么就是小院子,种点竹子放点瓦片什么的都算新中式了

新中式叫多了之后开始叫新东方,恍惚之间我还以为房企要渗透到厨师行业

和90平米的三房户型一样,如今各个房企的产品研发力已经匮乏到了极限

但是你觉得是团队不行么,不是的,行业里有过产品创造力高潮的时刻,而现在的从业者都是经历过那个黄金年代,但是为什么现在都没有了呢

简单的两个字,就是不敢

我曾经无意参与了一家开发商的产品研讨会,设计总说着:只要你多给我5个平米的面积空间,我可以把整个格局都调整了做出一个好产品

结果对面的营销总一句话就把设计总给压回去了:“多5平米意味着我们就要比竞争对手贵50万的总价,这对我们后面销售很有压力。

这可能是所有项目在产品阶段遇到的所有问题,当市场环境竞争压力大之后,所有人都不敢去创新,或者说没有勇气去创新,生怕这样的创新引起了客户反感

而这种怕贯穿所有的环节,做那样的户型,是因为在营销阶段可以摆出一个完美无缺的方案,做新中式的风格,是因为别人都用这种风格成功了,所以我用起码不会差太多。

包括很多社区开始用智能化的东西,其实很多开发商都不知道这个智能化可以干嘛,就觉得装了之后很洋气,在营销的时候有很多故事可以说,可以让客户一愣一愣的,就可以了

这样的不敢,这样的怕贯穿成了主旋律,从而导致90平米的三房会像方法论一样在所有面积段户型里开始蔓延

这是我比较害怕的地方,创新就是基于各种犯错,而现在所有的逻辑都是基于一些想象中的恐惧,而拒绝创新拒绝优化

04
如果说前面两年是行业整体品质倒推的两年,未来两年很有可能是户型大倒退的两年,这种倒推可能不是一年两年,很有可能就是20年

我最近找了一些2000年前后的一些商品房小区,很多的户型设计放在现在来看依然非常亮眼

比如说这个户型
真的是20年前的了,来自上海万科当年的一个神盘万科假日风景

这个户型放在现在来看依然还是神户型,除了说当年房价不贵空间尺度都可以稍微大一点之外,我们依然可以看到上海万科在为用户生活居住场景上规划的努力

比如说厨房附近的家政间和洗手台,比如说独立入户真正的玄关,比如说客餐厅一体化的规划。

而且你仔细看可以看到,户型面积大归大,但是却没有存在真正意义上的单独走道,换句话来说所有的面积都被有效利用了

而这些利用的面积,就是在进深段被使用的。很多老户型虽然是老,但是从户型图上你就可以看出是真的为客户考虑的,真的是为以后居住使用的生活场景考虑的

而这一些都在如今行业的发展中被滚滚车轮中碾压消失

最近各家房企都在开年会,应该不止一家开发商的老板出来的演讲,都把品牌放在了第一位。

之所以如此,我想是大家都经历过切肤之痛,前两年维权造成了客户对于开发商品牌的不认可,这两年被渠道掐住营销也让人知道品牌的辨析度可以降低多少的成本

但是我真的很想和各位老板们聊聊,你们真的知道什么是品牌的意义

对于客户来说什么是品牌

好的品牌就是住了十年的房子,突然新添一样新东西的时候发现家里居然还有地方可以塞;

好的品牌就是在小区跑步跑累的时候刚好看到前面有个凳子可以坐下;

好的品牌就是半夜家里突然断电,慌乱中找的物业,对方5分钟就上门弄好

品牌从来不在大开大合的发布会,现在也慢慢的不在美轮美奂的售楼处,要相信,互联网时代,是真的有口碑这件事情

很多时候的不敢,其实是自己给自己找了个借口,一个不敢面对客户的借口

为什么在一些房企内部有复购率这件事,从来不是砸钱换来的,都是一年年,一个个项目交付运营之后积累的客户口碑

05
按照道理来说,文章应该在这里收尾。但是我还是对未来有信心,因为虽然很少,但是我依然看到一些不错的户型在小范围的流传

我希望这些逻辑可以更大范围内流传,我也想发出一个声音,小不代表压抑,很多时候我们都用一些理所当然的理由让自己放弃创新。设计的合理性依然可以做出足够好的好产品

分享几款我觉得非常好的户型

来自旭辉集团,规划逻辑:干掉走道。是一个真正意义上0走道的户型设计,所以整体的空间利用率极高,用户在动区的空间感也可以非常好

来自天津万科,第一次彻底的把厨房细分为中厨和西厨两个区域的户型,而独立的西厨与餐厅的联动也让未来生活有了更加丰富的想象

来自杭州仁恒,入户的完全独立的两条动线,极少有的把家政空间规划处了井井有条的生活场景

来自上海万科,真正意义上重新定义了第四卧室的空间,一个家庭不可能有四间房间需要同时睡觉,第四个私密空间到底这么规划合理,上海万科给了一个很好的解决方案

其实还是有一些人在为好产品而努力,我看到的是整个行业户型设计的大倒退,也看到了一些团队在这样的趋势里逆流勇进

什么是品牌,这就是品牌啊,在一堆一模一样的户型里你拿出这样的户型,光看图纸客户就知道你到底是为谁考虑的

好户型有用,好产品绝对有用,我会一直为好的户型安利下去,所有的同行朋友们,加油呀

以上为正文,来自卢俊
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