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千亩土地入市、万套房源进场、新城开启疯狂造城模式!

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不完全截图


前天国土局向新城土拍市场推出一千一百余亩土地的消息震撼韭菜界,疯狂、震撼、惊恐!如果说11月8号新城十所中小学同时奠基是枣庄教育历史大事件的话,诚然这千亩优质土地同时入市绝对是枣庄城建历史的里程碑事件了。

孙宇树作品
大新城自2000年开始已近20年,风风雨雨、起起伏伏如今产业还是难有起色,人口聚集度还是不够。

20年造不好一座城!为什么?如今枣庄鲁D的辉煌只能从档案馆找寻了,每每讲话离不开枣庄七千年的文化史、百年的中兴矿业史等等,诚然历史不容忘却,但我们更应该瞻望未来!奋力直追,胆识与魄力才是我们更需要的!

这个月上旬十所中小学同时奠基,虽然在学校布局上我们并不认可,但总算对枣庄病入膏肓的教育模式开了刀,教育资源相比从前更加均衡化了。

十所中小学刚刚奠完基,紧接着学校周围的千亩土地推出市场,让人浮想联翩、回味无穷!

虽说政府用意明显,但我们还是颇为赞赏的,为什么?
第一:通过产业来引导人口向新城聚集很是乏力且漫长。

第二:教育绝对是个产业,大力布局教育产业,例如引进翔宇教育集团、江山教育集团、衡水中学等做大做强枣庄的教育产业,势必吸引人口向优质教育资源风口聚集。
布局十所中小学,供应充足的土地,这种方式是造城的极佳手段,效果相当明显。但我们的市场是否能支撑这种造城速度呢?后期分析,先看看这十块地在哪!


ZZ2019-8、ZZ2019-9、ZZ2019-10地块分布于碧桂园与祁连山路之间。
ZZ2019-11、ZZ2019-12、薛2019-6、薛2019-7地块分布于市妇保院北门对面。
薛2019-4、薛2019-8地块分布于文体中心东西巨山回迁房旁。
薛2019-5地块在陶庄镇境内。



NO.1 | 壹


点击可放大

ZZ2019-8规划指标:
该地块出让面积174486平方米 或 约261亩,
地块一1.0<容积率<2.3 
地块二1.0<容积率<2.2(需配建幼儿园)
地块三1.0<容积率<1.9
挂牌价10.47亿,约400万/亩  
楼面价最低约2773元/平方。

ZZ2019-9规划指标:
该地块出让面积161028平方米 或 约241亩,
地块一1.0<容积率<2.3 
地块二1.0<容积率<2.3
地块三1.0<容积率<2.4
地块四1.0<容积率<1.9
挂牌价9.67亿,约400万/亩  
楼面价最低约2761元/平方。

ZZ2019-10规划指标:
该地块出让面积101387平方米 或 约152亩,
地块一1.0<容积率<1.7
地块二1.0<容积率<2.5
地块三1.0<容积率<2.5
挂牌价6.09亿,约400万/亩  
楼面价最低约2909元/平方。


我们对18日拍卖的一号地给予了悲观的市场预判:市场遇冷。我们再来回顾一下一号地的拍卖盛状。

ZZ2019-5规划指标:
该地块出让面积66562平方米 或  99.843亩,
1.0<容积率<2.5 
 成交价7.011亿,约702万/亩  
 溢价率55.8%,楼面价4213.2元/平方


11月18日的一号地土拍同样震撼韭菜界,这个被公认全枣庄最好的地块居然拍卖价止步于702万一亩,楼面价也仅是4213元/平方。竟然抵不过薛城城南的小地王4600的楼面价。还被一个不知名的公司获取了,碧桂园竟然没有参与?

如果说国土局供地量止步于推介会的五块地,那么一号地7个亿100亩地真不贵,市场完全能支撑该地块过万的价格,但是。。。。。。


前天1100多亩地同时入市,珍藏多年的碧桂园西地块悉数拿出,龙潭片区供应量突然增加,显然一号地的价值性被有效稀释,我们认为该地块没有品牌支撑,价格也很难有突破。

该片区总计94万平方的体量,结合周边二手房高层精装均价我们给出9000每平的均价,总货值约85亿。

NO.2 | 贰



薛2019-4规划指标:
该地块出让面积18259平方米 或 约27.4亩,
1.0<容积率<1.45 
挂牌价1.233亿,约450万/亩  
楼面价最低约4657元/平方。


薛2019-8规划指标:
该地块出让面积32483平方米 或 约48.7亩,
1.0<容积率<1.8
挂牌价2.193亿,约450万/亩  
楼面价最低约3750元/平方。


这两块为西巨山棚改用地,虽然楼面价很高,但不参与竞拍。以后回迁房都要经过土拍市场,也属于市场价入市,后期办理房产证也有保证了。

由于属于棚改回迁区,整个体量无法预知,是否有证也对价值评判有直接影响,因此无法估值。

NO.3 | 叁



薛2019-6规划指标:
该地块出让面积61512平方米 或 约92.2亩,
1.0<容积率<2.0 
挂牌价3.88亿,约420万/亩  
楼面价最低约3153元/平方。


薛2019-7规划指标:需配建幼儿园
该地块出让面积68482平方米 或 约102.7亩,
1.0<容积率<2.0
挂牌价4.32亿,约420万/亩  
楼面价最低约3154元/平方。


ZZ2019-11规划指标:
该地块出让面积43777平方米 或 约65.67亩,
1.0<容积率<2.0 
挂牌价2.7亿,约411万/亩  
楼面价最低约3083元/平方。


ZZ2019-12规划指标:
该地块出让面积66042平方米 或 约99亩,
1.0<容积率<2.0 
挂牌价4亿,约404万/亩  
楼面价最低约3028元/平方。



新城妇保院片区这几年基本是被遗忘的角落,北门的厦门路封闭多年,现在终于将在年底修通了。现同时推出四块地近400亩,起拍价均大于400万一亩,可见政府对该片区充满信心。但我们发现上次集中布局的十所中小学并未包含该片区。

显然去来泉小学及市值实验初中路途遥远,因此我们认为该片区在没有市直学校支撑的情况下,地价很难有突破,群众很难选择此片区。

该片区总体量在48万方,由于容积率因素我们判断该片区以多层和小高为主,结合周边福佑嘉园的价格,但受学区影响,价值性我们无法预知,因此我们给出该片区7000-8000价格区间,货值38亿。


薛2019-5规划指标:需配建幼儿园
该地块出让面积18885平方米 或 约28.3亩,
1.0<容积率<1.5
挂牌价0.241亿,约85万/亩  
楼面价最低约850元/平方。



薛2019-5为陶庄境内地块,陶庄是继续沉沦还是有所突破完全取决于是否得到市重点项目的政策倾斜,矿务局医院撤离陶庄更是加速了陶庄的衰败,前段时间传言市立医院新城院区疑是落户陶庄,如果美梦成真,陶庄或许还有希望!毕竟还有市政府“一河一路”的蟠龙河战略做支撑,潜力还是有的。



颜炳建航拍作品
从9月25日市政府主持的土地推介会到11月8日十所中小学同时奠基,加上如今1100余亩优质土地同时入市,市政府无不践行着新城首位度发展的承诺!

城市的发展离不土地的供应,在无强势产业支撑的新城或许这是唯一提高人口聚集度的方式,这才是城市管理者该有的胆识与魄力!

如此高的土地供应,近300万方的建筑体量,加上推介会五块地的体量,明后年约2万套房源上市,市场竞争必然愈发激烈。房子就是产品,在学区趋于均衡的背景下,产品力才是开发商的核心竞争力,开发商应该意识到市场再也回不到过去什么项目都好卖,躺着就能赚钱的时代了,买方市场已然来临!

作为群众的我们或许将迎来最好的时代,可选择性大大增加,那些占尽天时地利而失人和的本土唯利是图不顾产品质量的小开发商必将遭到市场的唾弃!
来源: 深度枣庄
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