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土增税法征求意见 个人买卖房屋是否会继续免征?

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近日,财政部网站公布了关于《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》向社会公开征求意见的通知。

《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》(下称“《征求意见稿》”)及相关说明显示,拟将集体房地产纳入征税范围,并拟取消集体房地产土地增值收益调节金,使立法前后集体房地产负担总体稳定。在税率方面,土地增值税仍将继续实行四级超率累进税率。

财政部公布的关于《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》的说明中表示,《条例》规定,转让国有土地及地上建筑物、构筑物并取得收入的单位和个人应缴纳土地增值税。在此基础上,《征求意见稿》将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称集体房地产)纳入征税范围。同时,拟将目前对集体房地产征收的土地增值收益调节金取消。

智方圆税务师事务所主管合伙人王冬生告诉记者,《土地增值税法(征求意见稿)》立法的意义,实际是落实税收法定原则的步骤之一,对增强土地增税征纳的刚性,规范征纳秩序,促进房地产市场健康发展,都有着不可忽视的意义。王冬生曾经供职于财政部税政司和毕马威北京税务部,从事涉税相关工作多年。

王冬生认为,这次立法,是土增税法律级次的提升,由国务院制定的行政法规,上升为全国人大制定的法律,不是税制内容的重大调整,因此,对房地产市场不会产生大的影响。

主要内容

此次征求意见稿共有二十二条,对纳税范围、税率、免征范围、抵扣范围等一系列都有明确的规定。

征求意见稿提出,转移房地产,是指转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物和出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。

在税率方面,《征求意见稿》明确土地增值税仍实行四级超率累进税率,并以转移房地产所取得的增值额为计税依据。增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分,税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分,税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。《征求意见稿》明确计算增值额时准予扣除的项目为:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转移房地产有关的税金;(五)国务院规定的其他扣除项目。

王冬生告诉记者,土增税自1994年开征以来,经过税务机关多年的努力,制度建设已经比较完善,税法草案是在既有制度的基础上,上升为法律的,比较成熟。但有一点,需要关注,就是土增税的立法宗旨,需要进一步明确,因为立法宗旨直接影响某些制度设计。由于土增税,是单独针对房地产交易开征的一个税种,其目的应该是调节房地产交易过高的收入,所以,应该设置一个免征的增值比例,比如增值幅度在20%以内的,不应看做是过高的收益,应免征土增税,好比石油特别收益金,只在原油价格超过一定水平时,才征收。应将目前针对普通住房的优惠政策,变成一般性的优惠政策,更有助于体现土增税的立法宗旨。

影响

许多纳税人关注的是,现在实施的个人房屋转让是否还会继续免征土地增值税。

现在对于个人房屋转让是免征土地增值税,根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定:“三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。”

金杜律师事务所合伙人叶永青认为未来住宅转让的税收在个人保有环节,以房地产税为主的话,个人的土增税会与之重叠,个人转让房产征收土增税的可能性不大,所以土增税的来源仍是大宗交易等。

叶永青判断,现在有三个理由支撑未来一定时间内,土增税对于个人环节的征收不太现实。第一,政策方面会有冲突,第二,不应该是调节杠杆的作用,第三,实际操作中有困难。

财政部公布的2019年1-6月财政收入数据显示,土地和房地产相关税收中,契税3184亿元,同比增长7.1%;土地增值税3565亿元,同比增长10.3%;房产税1477亿元,同比下降0.5%;耕地占用税824亿元,同比增长2.8%;城镇土地使用税1133亿元,同比下降13.4%。

王冬生提醒纳税人需要注意的一点是,这次税法草案将集体房地产,也纳入征税范围,但是取消了集体房地产的土地增值收益调节金,在转换过程中,对集体房地产的影响,还需土增税法通过并实施后,再进一步关注。

这次值得点赞的改进地方,在于改变土增税的清算方式。

现在的清算方式,是纳税人提交清算资料后,税务机关审核,审核结果出来后,纳税人补税或退税,才能完成清算程序。由于审核过程漫长,导致许多项目无法完成清算。税法草案调整为从事房地产开发的纳税人自行完成清算,结清应缴税款或向税务机关申请退税。这将消除土增税清算的“肠梗阻”,有助于纳税人顺利完成清算。

王冬生提到的是指此次《征求意见稿》规定了房地产开发项目实行先预缴后清算的制度,并将现行税务机关根据纳税人提供的资料进行清算审核的做法,调整为从事房地产开发的纳税人应自行完成清算,结清应缴税款或向税务机关申请退税。

叶永青认为,此次征管清算以纳税人自愿申报和清算为原则,税务机关事后申报方式进行,这个本身在征管的方式上,就是一个进步。

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