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【解读】 专家:总房价不变,警惕小区品质下降

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日前,住建部公布的一项规范征求意见稿中指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易,房地产交易将正式告别“公摊面积”。消息一出,引发很多网友对“房价上涨”的担忧。对此,大众网·海报新闻了解到,专家认为,住建部公布的上述规范,目前还不不确定是建议标准,还是规定强制标准。规范实施后,预计每平米房子的单价会有提升,但总价不会产生变化。

资料图:购房者在某售楼处看房。

房地产交易将正式告别“公摊面积”

2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。海报新闻记者注意到,在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易,这也意味着房地产交易将正式告别“公摊面积”,近年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象有望终结。《住宅项目规范》指出,这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。

截图自住建部官网

  房价会上涨? 专家:房子单价会涨,但总价不会变化

消息一出,很多网友纷纷表示,羊毛出在羊身上,房价肯定会上涨。甚至还有网友作了一个形象的比喻,说就像核桃带皮20一斤,核桃仁却50一斤。对此,山东大学经济学院教授李铁岗表示,这一规定主要是考虑到我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,而开发商和消费者在“公摊面积”上常常存在异议,很多房产纠纷的原因都和“公摊面积”有关。住宅建筑以套内使用面积进行交易,确实意味着以后买房不用考虑公摊的问题。以后买房需要多大面积,会有多少预算,都会有一个清晰的直观感受,不会再出现对于公摊面积的异议了。同时也可以预防房产公司乱分摊的现象发生,避免开发商把本来不属于买房者承担的部分分摊给买房者。住宅建筑应以套内使用面积进行交易,将会寻找到一个买卖双方都公认的、公平的标准衡量尺度,对买房者和售房者都有利。在以前不标准的衡量尺度下,由于买卖双方信息不对称,买房者总会存在吃亏的现象。而在标准衡量尺度下,对掌握信息相对较少的买房者来说会更有利。


山东省房地产业发展研究中心主任孙大海表示,这只是一个工程建设规范公开征求意见,目前还不不确定是建议标准还是规定强制标准。同时,建筑面积计价和套内面积计价都有一套专门的计算法则,以前买房是按建筑面积计价,规范实行后按套内面积计价,公摊面积的价格自然会分摊到套内面积的价格上来,这只是换算方法的不同。这会有一个缓慢的调整过程,虽然每平米的单价会有提升,但是房子的总价不会产生变化。

截图自《住宅项目规范(征求意见稿)》

警惕开发商过度挤压公摊,导致社区品质下调

中原地产首席分析师张大伟也在个人公众号表示,是否按套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。需要注意的是,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

公摊即谓公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理,目前我国尚无明确法律法规出台。根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;楼宇(套)与公共空间之间的分隔,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

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