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消除买房“综合症”,刚需迎来窗口期?

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近几年来,楼市代替股市逐渐成为社会热门话题,相比较买股票,买房技术含量不高,但是决策难,对于一个家庭来说,是一生中的大事,没有比买房子更大的开支了,买与不买、何时买始终牵动一家人的心思,面对房事儿无不令人头痛甚至焦虑。透视买房“综合症”,在买房路上,消除恐高、恐跌和恐慌心理,减少心理障碍,认清形势,如何让买不买房变得轻松坦然,不再受房价和调控的困扰?

消除买房“综合症”,刚需迎来窗口期?

1、买房综合症现象。买房是人生中的一件大事,而普通中等收入家庭,凑齐首付款也并不是容易的事,二三四线城市少则几十万元,多则上百万元,人们往往举棋不定、难以定下决心,为什么呢?

一是恐高症,十几年来,我们回顾房地产市场历史,站在任何一个年度,多数人认为房价高了,从居住属性的角度考虑,认识上并无错误,房子是一件商品,买得起是最起码的条件。然而,当房产逐渐有了金融属性,在加杠杆投资或炒房的作用下,已经偏离了居住需求。“涨高了买不起”,人们一句口头禅,似乎是流行语,成为借口自我安慰,或者对高房价的条件反射,是本能的抗拒心理。

消除买房“综合症”,刚需迎来窗口期?

二是恐跌症。从2006年930调控政策开始,至今12年,其间2008年、2014年全国楼市有过全面调整期。下跌的痕迹,一旦被打上烙印,难免恐跌症,担心买后资产缩水,而错失购房良机,又后悔不迭。纵观楼市,每一次市场止跌回暖,房价涨幅均超过前期高点,楼市上涨逻辑并未改变。越调越涨,2008年1月北京住房均价12479元,目前均价62386元,10年间涨了5倍多,年化收益率17.5%。11月份,全国60多个城市商品房均价破万元,同比微涨。廊坊区域房价跌幅40%0-50%,厦门跌幅20%--30%,是在挤泡沫,其他城市没有可比性。

消除买房“综合症”,刚需迎来窗口期?

三是恐慌症。在楼市平稳或震荡期,人们往往无意识地麻木,对房价并不敏感,止跌回升初期,触动也不大,而当房价普遍上涨,口耳相传,恐慌性购房心理成倍放大,原本不打算买房的人,很快加入购房大军,助推房价快涨,典型的“买涨不买跌”从众心理驱使。我关注楼市已有10年历史,以房价收入比和市场是否平稳,来判断买房窗口期较为靠谱。2015年全国二线城市处于横盘状态,徐州作为弱二线城市也不例外,房价稳中略降。此轮上涨均幅达到一倍,11月徐州房价10291元,环比上涨0.41%,同比上涨14.77%。消除买房“综合症”,或许同事买房的故事,更有说服力。

2015年末以及2016年,我常跟同事讲,工资几年未调,机关事业单位工资涨了两次接近翻倍,房子好几年没涨了,有启动的迹象,你们应该给孩子买一套。A同事说,孩子读大学不急,现在房子有价无市、卖不掉;B同事说没有钱、买不起;C同事说正在考虑出手。2017年年10月份,A同事告诉我,想跑楼盘看看有没有合适的,但至今未买房;B同事今年7月份买了一套,借了30万元,单价13000元;C同事,2017年10月投资一套二手房价6000元,今年初网淘一套法拍房13000元(周边18000元),属地铁盘。我最欣赏另一同事,2015年投资一套洋房6600元,中间跌幅6个点,现在涨至18000元。

消除买房“综合症”,刚需迎来窗口期?

易居地产研究院数据统计

对于房价走势专家也未必能看透。最近,经济学家马光远预测,房价跌幅在20%-30%,楼市回到2016年水平;1月份主持人在座谈节目中曾问他,北京房价作何预测?他抛出美国经济学家加尔布雷斯的话,搞经济预测只有两种人:第一种是不懂预测的人,第二种是不知道自己不懂预测的人,自己是第三种人。刚需买不买房,除了买得起,楼市平稳是个好时机!

消除买房“综合症”,刚需迎来窗口期?

上图:易居地产研究院统计

2、买得起。普通人买房,判断房价涨跌意义不大。第一,是否“买得起”为考量主要因素,合理的房价收入比在4-7之间,即4-7年家庭收入够买一套80-100平方米,即为买得起。第二,均价作为参考取中间值,主城区与郊区相差40%-50%,包括溢价率高的城市,房价收入比10左右也属正常。从全国35个城市房价收入比来看,2014年35个城市超过7的有24城,2018年超过7的有38城,城市增长率63%,房价收入比偏离值翻倍。

消除买房“综合症”,刚需迎来窗口期?

3、政策利好刚需。中原地产首席分析师张大伟表示,2018年房地产是转折年,2019年是小年。笔者认为,楼市小年并非意味着房价要大跌,或许是横盘震荡状态,涨与跌均为较小幅度。根据统计局70城房价指数,11月一线城市环比持平,二线城市稳中略降,三四线城市涨幅回落。住建部会议强调:以稳地价、稳房价、稳预期为目标,继续保持调控政策的连续性稳定性,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房。这既是对中央经工会“房住不炒”定位具体部署,也是释放利好信号,“稳”仍是楼市主基调。调控政策不会全面放松,房价不会大涨大跌,为刚需包括改善购房人群,提供了较为理想的窗口期。

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