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楼市出现大量怪现象 专家承认预测失误

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“错!”

“我错了”。

“这是我在预测中最大的一个失误。”

1月8日,上海梅赛德斯-奔驰文化中心易生企业集团CEO丁祖昱发布了《2018年楼市观测报告》。丁祖昱是房地产界的超级IP。每年,他的报告都会在业内引起广泛的关注和讨论。今年,在成千上万的观众面前,丁首先承认他的一些预测是错误的。

例如,在2018年初,丁祖昱预测当年的房产税会落地,但在2018年9月,全国人大宣布房产税将在5年内进入立法程序。更核心的预测是,基于2017年住宅开发市场规模13.37万亿,丁祖昱曾表示,2018年的房地产开发市场的规模将比去年同期略有下降,但实际情况是,2018年住宅市场的规模已经逼近15万亿。

2018年对房地产行业来说还是个好年份吗?显然不是。今年以来,出现了太多奇怪的现象,他们从各个方面都指向了一个结论——房地产市场的拐点即将到来。例如,例如政府调控,从限购,到限售,再到限价,并且从限涨走向了限跌。也就是说,房价既不能涨也不能跌,只能横盘。

还有大量的土地流转拍,全年有1000多块土地流转拍,下半年平均每天4块;2018年,全国各地单价的地王项目难以开盘;许多开放项目不是减少装修就是减少配置;因此,越来越多的消费者保护自己的权利,包括质量维权、降价维权和交房维权。租房市场更加混乱,租房和贷款暴增的消息不断传出,也面临着住房甲醛问题,以及炒高房租的争议。

通过这些奇怪的现象,再看看2018年的15万亿元,唯一的解释就是市场多年高增长积累的惯性。丁祖昱认为,这种惯性已经被耗尽。2019年,市场将真正下行。住宅开发市场规模降幅将超过10%,回落至13万亿元的水平。

二手房价下跌

房地产市场的低迷是一个渐进的过程。

在一手住房方面,丁祖昱介绍说,4个一线城市的销售面积同比下降,22个二线城市的销售面积同比保持不变,一度火爆的三四线住房市场在10月份开始下滑。与此同时,北京和上海总成交价超过1000万元的豪宅交易量,同比大幅下降。

一手房市场行情的另一个指征是去化率,即房屋销售的速度。在100个易于生活的城市中,新项目的签约率从5月份的86%下降到今年年底的32%。

二手房也不容乐观。数据显示,2018年12月,一线城市二手房交易量仅为256万平方米,而2017年3月为742万平方米。与此同时,在2017年下半年之后,武汉、郑州等一些城市的二手房价格大幅上涨。现在他们面临价格上涨,也就是价格上涨。

一个让丁祖昱感到危险的信号是,2018年,全国二手房经纪,平均每人成交不到一套房。

在对市场的感知方面,土地市场往往比销售市场更为敏感。2018年,主要城市60%以上的地价下跌,而北京、上海和深圳的地价全部下跌,深圳跌幅高达19%。土地市场的冷漠反映出开发商在投资方面的谨慎。2018年,百强房地产企业投资销售比(投资规模/销售规模)从去年的0.58下降到0.38。

那么未来会更好吗?显然,丁祖昱并不乐观。他认为,影响中国房地产市场未来的关键因素是人口。自2013年以来,新婚夫妇和孩子的数量一直在下降。虽然二胎政策的放开刺激了生育,但丁认为这种刺激是短期的,未来孩子的数量会下降。

现阶段,丁祖昱认为,需要警惕的是近年来贫困人口的购买力下降,房价上涨,给贫困人口带来了巨大的压力。这种压力最终将体现在购买力的下降上。事实上,在2018年房价上涨的城市郊区,销售变得非常困难。

提高市场集中度

市场冷暖交替的过程就是产业洗牌的过程。近年来,房地产开发行业的集中度呈上升趋势,尤其是在2018年。

丁祖昱提供了一个惊人的数据。2018年,市场规模达到15万亿的前提下,全国百强房地产企业销售额达到10万亿,占据了整个市场的三分之二。排名前30位的住宅企业市场份额达到46%,排名前10位的住宅企业市场份额为26%。

2018年,百强企业共售出11425个项目,远超2017年的8252个,平均每栋建筑贡献8.76亿元。

2018年,一些中等规模的房地产公司业绩非常好,千亿俱乐部同时增加了13个成员,达到历史最高水平。

千亿元已成为全国30强住宅企业排名的底线标准。与此同时,排名前五的房地产公司都在有意识地控制增长速度,尤其是碧桂园,自第三季度以来一直在减速。

“强者永远是强者,”丁祖昱说。这个判断不会有错误,因为去年百强住房企业新增价值的51%被十强房地产企业拿走了。

当然,在全面去杠杆化的背景下,融资难是每个企业都面临的问题。丁祖昱提供的数据显示,2018年住房企业融资规模同比下降,融资成本高达8.54%,是近四年来的最高水平。与此同时,开发商海外融资逐年上升,2018年达到33.6%。此外,当年有6家房地产公司在香港上市,而2017年只有一家。

“今天很冷,让我们暖和暖和,不要想太多大事。”如家酒店集团董事长孙健在会上说。

在下行压力下,中国央行于2019年初宣布下调存准货币政策,外界普遍预计将更加宽松。但丁祖昱认为,即使央行放水,也无法缓解房地产企业的饥渴。

中南置地董事长陈凯也不乐观。他认为,未来房地产市场的基本特征是10个项目中有2个可以赚很多钱,6个基本高于无风险利率,2个正在赔钱。“我想大多数人都在六个项目中辗转反侧。如果市场对赚钱有好处,如果市场不好,他们就会盲目工作。

新兴市场并不乐观

随着住宅市场规模的见顶,在过去的两三年中,一些新兴市场板块已经引起了业内的广泛兴趣,如租赁市场写字楼等。在第8次发行中,丁祖昱对这些市场非常谨慎。

丁祖昱的结论是“2018年租金没有上涨”,因为在租赁市场上,供求处于平衡状态。他发现,除了北京以外,其他城市的租金并没有上涨,而北京,租金上涨的驱动因素确实是机构运营商的一部分。

丁认为,租房市场被高估了,同时也被低估了。所谓高估是指市场容量。目前,一线城市和实力较强的二线城市的租金需求可以完全满足,但空置率仍在15%以上。但像南京这样的一线城市,常住非户籍人口不足200万,是北京和上海的几倍,许多三四线城市更是南京的几倍。因此,在这些城市中,租赁市场的规模非常小,不需要系统的实施。

与此同时,丁祖昱认为低端租赁需求一直被低估,如蓝领工人、大学毕业生等,而主流市场供给的是高端产品。

在办公市场上,一匹黑马出现了。易居克尔瑞的数据显示,中国甲级写字楼总租赁量的8.6%来自共享办公运营商,9.8%来自二线城市。此外,租金方面,2018年第一季度一线城市典型商圈的股票写字楼租金高于传统写字楼租金。

然而,丁祖昱对整个写字楼市场非常悲观。他指出,除了2010年,从2009年到2018年前三个季度,全国写字楼租赁市场供过于求。预计到2018-2022年,写字楼平均供应量将达到670万平方米。

“说到每年的库存,住房的库存几乎没有了,但写字楼的库存却在增加,而不是在减少。”近年来,已经出现了太多的增长,未来的新增数量是无法想象的。一波又一波的办公楼即将拔地而起,对于个别城市来说,它们太致命了。

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