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数据 | 全流通时代的2019楼市洞察

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2018年中国房地产市场仍处在高位,但基本结束快速增长势头。全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平,下半年市场开始转冷降温。在经历一年多的调控后,预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策,新房在供给放量中走向拐点和分化,二手房则有望结束下行态势。


2018年的楼市答卷


01「新房增势终止」


2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平,同比基本持平。在住房全面商品化后的20年,商品住宅销售达到巨量顶峰,2018年新房GMV达12万亿,同比增加10%,增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑,销售疲态尽显。


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02「二手低温运行」


2018年全国二手房成交量预计420万套,交易面积3.95亿平,同比持平。在2016年末至今的调控影响下,2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态,成交量低于2015-2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看,6月以来成交持续回落,11月成交保持在2017年以来低位上。


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在调控持续影响下,重点城市二手房市场降温,预期低迷。2018年客源成交周期同比全面延长,调价中涨价次数占比全线回落,买卖双方市场预期同比走弱。


2019年的楼市前景


政策预测:中温放松

在经历一年多的调控后,房地产市场前期升温的势头有所减缓,今年下半年不少重点城市进入下降区间,一些城市的市场陷入低迷,居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。但今天房地产调控政策面临的约束今非昔比,不仅有经济下行的压力,还有债务的压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此2019年的政策面更大可能性是中温放松,预计明年的主要政策调整会有三点:


第一,调控主体由中央转向地方。2017年中央经济工作会议就提出要明确中央与地方的事权,今年明确提出,城市地方政府是调控的主体,中央分类指导。调控主体的转变是因城施策原则的延续和落地,地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题,发挥能动性,制定出适合本地发展的对策,更加有助于精准调控,科学调控。


第二,调控方式由调控交易转向调控供给结构。历史证明,调控市场交易往往是影响需求释放的节奏,通常是延缓或刺激需求释放,尽管短期内可以实现政策目标,但会明显打乱市场供需结构,抑制市场调节机制,引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构,并不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制,限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。


第三,政府职能回归到住房保障。经济下行对流动人群、低收入人群的冲击最大,住房保障更加重要。过去政府主要精力侧重于住房市场的管理,今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力,比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源,为住房保障提供更多的财政支持等。


市场预期:新房放量,二手触底


01「新房放量」


2017年以来全国土地交易增多,新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕,导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市,会对二手房市场造成分流影响。


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02「二手触底」


随着限制交易政策的松绑,卖一买一的换房需求会更容易释放,明年二手房市场下行的态势有望得到转变。随着下半年来重点城市二手房均价的下跌,购房门槛降低,部分购房者开始入市,11月重点一二线城市新增客源量环比增加9%。外加政策放松的影响,明年二手房市场有望结束继续下行的态势。


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03「一线底火与二线压仓」


2018年末北京新房及二手房成交已经开始小幅升温,在政策中温放松的预期下,作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升,首次置业需求加快进入市场,带动换房改善链条活跃。


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重点二线城市人口城镇化进程加速,经济增长速度相对稳健,具有较强的抗周期能力。随着户籍制度的进一步改革和购房资质的适度放松,更多的三四线城市居民为了获得更优质的教育资源和就业机会,会优先选择到省会城市购房落户。年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势。预计随着2019年调控政策的边际改善以及新房供应的增加,2019年二线房地产市场将成为全国房地产市场平稳增长的“压舱石”。


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