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地产大佬:房地产仍是中国最赚钱的行业之一

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当马云振臂一呼高喊“未来中国最便宜的就是房子,房子如葱”的时候;当李嘉诚不停抛售内地和香港的地产业务,并劝诫“近几年不要炒房,买房自住可以”的时候;当经济学家马光远一针见血指出“房价上涨的动力已基本耗尽”的时候;当国家两年来丝毫不松懈地坚持调控的时候……

地产大佬:房地产仍是中国最赚钱的行业之一

所有人都坚信房地产将迎来变天,未来市场会逐渐回归理性,房价也必将调整到绝大部分居民可以接受的范围,房地产和投资投机炒房客要凉透了,胜利的曙光即将照耀整个中国大地。

但也有一些人誓死不渝地在坚持“捍卫”房地产的地位,他们殷勤鼓吹房地产仍然潜力无穷,房价更是会一直涨下去:著名经济学家董藩说,房地产未来还有5-10年的快速增长期,说过去几年需求耗尽是错误的,这些人根本不懂中国房地产商品特殊性和房价运行规律;原发改委专家:高房价是城市化必然,降房价迎合低收入人群不现实;有人鼓吹“掏空6个钱包也要买房”;也有人打哑谜地说“现在买不起的时候你就多买两套,如果你嫌贵几十年以后你更买不起”……

地产大佬:房地产仍是中国最赚钱的行业之一

近日又有一个地产大佬跳出来力挺地产行业:12月28日,在“全联房地产商会2018年会”上,富力集团董事长兼总裁张力表示,房地产行业是改革开放红利最大受益者,在中国的人口红利和城镇化建设双重加持下,房地产市场未来不必悲观。

他还自信满满地说道:“房地产市场暴利时代即将远去,但也没必要过度悲观,未来房地产行业仍然是中国最赚钱的行业之一,这是不可否认的。虽然大家每年都说很艰苦,但是大家都活得很好。我觉得不是活下去的问题,是活得更好的问题。”

地产大佬:房地产仍是中国最赚钱的行业之一

张力给出的依据是,中国有十几亿人口,人口红利是很多国家不能比拟的,地产生意可以做到这代人的孙子辈去,所以潜力无限;且城镇化建设仅处于起步阶段,现在数据是58%多点,离发达国家的最低水平70%还差一大截,他觉得中国未来至少还有20年的红利期,不会半途而废的。我们改革开放搞了25年商品房制度,怎么可能说停就停呢?

在奇哥看来上述言论不过是最后的垂死挣扎,这位地产大佬的话看似非常有道理,实际上却经不起推敲的:

地产大佬:房地产仍是中国最赚钱的行业之一

首先,我不止一次分析过,“城镇化进程的加剧推动房地产继续高速发展”的逻辑在未来恐怕不适用了,原因很简单,房地产在经历了过去5年的前所未有快速发展之后,中国各大城市盖了太多的房子,房价涨幅也明显过快,中央前两年把“遏制房价过快上涨”纳入调控楼市重点工作,可见一斑。说白了就是现在的房价和城市实力不相匹配,一线城市稍微好点,一众三四线城市现在的房价都是透支了城市至少10年的未来换来的,这个坑迟早是要填上的。事实上,近半年来随着“棚改货币化补偿政策”被逐渐叫停和缩减之后,很多三四线城市已经开始出现疲软、下滑的征兆了。要知道,这才仅仅是开始,未来2-3年才是重头戏,才是棚改“全面结束”的时候,到时候有多少城市能够逃脱滑向深渊的命运呢?

而前几天央行的调查数据已经说得再明确不过了:明年一季度仍然认为房价会继续上涨的比例已经降低到27.4%了,相反认为明年房价会下跌的比例已经上升到11.8%了。

地产大佬:房地产仍是中国最赚钱的行业之一

其次,很多专家都喜欢拿中国的人口红利来说事,这是最容易迷惑人的,但其实也是最站不住脚跟的。其实现在全国楼市面临的不仅仅只是政策上的调控,而是中国人口红利正在逐渐消失。

中国的确是全球人口最多的国家之一,人口总量接近14亿,巨大的人口红利使得很多行业都能快速发展起来。当占世界人口五分之一的大国还有充足的消费欲望和消费能力时,我们不惧怕任何形式的经济挑衅。这是中国这么多年以来,如此快速赶超欧美发达国家的底气。

但我国人口领域顶尖带头人、社科院副院长蔡昉八年前就说过,2010年我国的人口红利已达巅峰,2010年以后将转入负红利。我们也不得不面对现实:随着中国人口结构的改变,老龄化社会已经在这个时代凸显,带来的就是人口红利的消失,直接影响房地产市场的供需大小。直白点说就是,未来随着人口红利的不断递减,靠人口红利发展起来的房地产也会被打回原形,更不用提继续拉动房地产继续发展了。

人口红利的衰退来自两方面:其一是人口老龄化加剧,权威部门预计到2020年,老年人口达到2.48亿,老龄化水平达到17.17%;2025年,六十岁以上人口将达到3亿,成为超老年型国家。其二,新生儿出生率已呈暴跌趋势——近日,有消息称,2018年新生儿预计1500万左右,和去年相比,跌幅在15%-20%之间。即便国家政策已经“全面放开二胎”了,但是现在人仍然不想再多生育,除了畸形的职场制度、高离婚率及低结婚率等因素之外,最根本的还是高房价对消费能力的挤压,用一句话总结就是“高房价是最好的避孕药”。

地产大佬:房地产仍是中国最赚钱的行业之一

再者,地产生意做到孙子辈还能赚钱吗?或许仍然有些地产商还是赚的,但是可以肯定的是,至少不可能像过去几年那样继续暴赚了。任何时候都需要发展房地产,美国房地产有200年历史,现在依然在合理区间运行,中国地产历史只不过三四十年,别说未来地产生意做到“孙子辈”,做到20代之后都没问题。

为什么说未来很难再赚钱了呢?根本原因在于,在“房子是用来住的而不是用来炒的”这个定位指导下,房地产投资逻辑已经发生改变,房地产弱化投资属性强化居住属性,此消彼长,投资属性自然会降到最低,这必然导致炒房投资和开发商的赚钱机会所剩无几。

奇哥这里所说的赚钱机会变少,是指那些“空手套白狼”、“半路出家”的假地产商和不注重产品品质,只想追求快、追求高利润的企业赚不到钱了。拿2017年年度行业盈利报告来说,在公布业绩报告的72家公司中,净利润居前的13家房企占据整个行业净利润总额的八成。也就是说,另外59家企业要争抢那两成利润,更不要忘了,另外还有十几万家地产企业,他们在巨头地产商的抢食掠夺下,还有多少生存空间呢?叠加在金融去杠杆,融资成本不断高企的今天,他们又能有什么赚头呢?

地产大佬:房地产仍是中国最赚钱的行业之一

奇哥还是那句话,中国房地产已经极速狂奔了十多年了,是时候回归平稳理性了。即便对中国经济发展有着极大的拉动,但是房地产行业本身却是极度扭曲畸形了,特别是大量资金长期沉淀在楼市中,已经对实体制造业等造成了挤压;更不用说“靠土地融资模式”不可持续发展,毕竟土地总有卖完的时候,需求总有消耗殆尽的时候,债务总有超支的时候……

别等到失去,才懂得珍惜,别等到花谢了,才意识到它的美丽。

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